温州刑事拘留律师
法律热线:
律师文集
文章显示

经济适用房和商品房界限不清,面积缩水各执一词起争议

发布时间:2015年11月17日 温州刑事拘留律师  
    经济适用房和商品房界限不清,面积缩水各执一词起争议
     【案情】宏发阁位于海口海甸五东路,是由积压房转化为经济适用房销售 的商品房。20021月,海口房地产交易有限公司打出售房广告,称受海南 正宇实业投资有限公司全权委托,欲销售宏发阁58套经济适用房,每套房子 从1163/平方米起价,由于房价低廉,短短数月内58套房屋销售一空。海 口房地产交易有限公司先后与购房者签订《房地产买卖契约》,并代办房 产证。
  半年后购房者拿到房产证,却发现该证建筑面积均比购房契约的建筑面积 减少了 20多平方米,“缩水率”近20%。房产证的附记还注明:建筑面积一 栏里登记的数据实际上是套内面积,“缩水”的面积为公摊面积。
  业主们到海口房地产交易有限公司询问,该公司称房管局发证时把面积填 
  错了。业主找在购房契约上盖章却从未露面的海南正宇实业投资有限公司交 涉,但这家公司已人去楼空。业主赶到海口市房地产管理局查阅房屋档案,却 发现当初所签的购房契约不见踪影,取而代之的是一份由海口房地产交易有限 公司假冒业主的名义与海南正宇实业投资有限公司签订的陌生合同,其填写的 面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍,这份商品房买卖合 同是该房地产交易有限公司前来办房产证时提供的。纠纷由此产生,2002年 11月,业主将两公司告上法庭。
  【审判】
  庭审期间,该房地产交易有限公司解释了假合同来由。该公司办公室副主 任称,宏发阁58套房子是海南正宇实业投资有限公司从该项目开发商手中购 买的房产,按政策再次出售时只需签订购房契约即可。但由于后来政策有变, 办理房产证必须签订《商品房买卖合同》,海口房地产交易有限公司对此不了 解,办证时遇到这个问题,为求快捷便伪造业主签名做了购房合同。韩同时表 示,合同一事公司没有及时通知客户确是失误,但业主的利益并没有受损害, 房产证面积“缩水”只是登记方式不同造成。按《商品房销售管理办法》规 定,商品房建筑面积由套内建筑面积(即套内面积)和分摊的共有建筑面积 (即公摊面积)组成。之前业主签订的购房契约登记的是建筑面积,如今的房 产证则登记套内面积,少了的面积即公摊面积。
  业主却认为房屋“缩水”另有隐情。根据海南省建设厅有关规定,积压 商品房转化的经济适用住房在200171日以后销售的,应在商品房买卖 合同中约定按套内面积计算价格,其公摊面积的建设成本计人套内面积销售单 价。2001年底,海口市处置积压房地产工作小组办公室下发《关于宏发阁栋积压商品房项目转化为经济适用住房销售的批复》,要求宏发阁要严格按照 海南省建设厅有关规定进行销售。可见宏发阁58套房子应以套内面积计价。 两公司故意伪造58份合同欺骗房管部门办理房产证,并以此欺诈手段多收每 户约3万元房款,达到享受优惠和髙价卖房的目的。
  两被告公司辩称:①长期以来国内许多省市包括海口在内多是按建筑面积 计价销售商品房的,两公司以建筑面积计价销售宏发阁不过是按行业惯例办 事。②原告诉状中引用的海南省建设厅有关文件,只是推行商品房销售按套内 建筑面积计价,而非强制执行。因而两公司按建筑面积计价卖房不属违规。 ③业主诉状中称公司没有履行房屋测绘义务,为此两公司有2001年年底海口 市房产测绘所的测绘报告为证,其内容显示宏发阁58套房屋已测出套内面积, 而公摊面积未测量是因为海口前些年房地产泡沫时房产管理混乱,最初的开发 商将房卖予正宇公司时已资料不全所致。这也是两公司采取公告无异议的建筑
181
面积(公告面积)售房的原因之一。
  业主指出:①本案所诉争房产按套内面积计价,是其转化为经济适用住房 并享受政府补贴及税费优惠的前提之一,是售房商须履行的义务,这有海口市 处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证。②根据有关规定,房产证是 权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一 合法凭证,其记载的面积是法定面积,确认业主拥有的房产面积到底是多少, 只能以业主房产证上记载的面积(产权登记面积)为准。即本案所讼争房屋 应以业主房产证上登记面积(房管局实测建筑面积)作为计算房款的依据。 ③售房商主张所诉争房产按含公摊面积的建筑面积计价,就应举证公摊面积是多 少,然而售房商不能举证,而且还承认公摊面积无法测量,由此亦说明按含公摊 面积的建筑面积(即公告面积)销售的主张不能成立。④两公司置国家有关法 律规定于不顾,在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房 买卖合同示范文本》,根据建设部第88号令规定:“未按规定向买受人明示《商 品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的”,“将处以2万元以上, 3万元以下罚款”。
  法院审理认为,原告与被告公司签订的《房地产买卖契约》是双方真实 意思表示,从内容上看并未违反法律的规定,应视为有效;原告诉状中引用的 海南省建设厅有关规定非全国人大、国务院颁布之法律和行政规定,因而房屋 按建筑面积计价也没有违反法律的强制性或禁止性规定。此外,原告认为房屋 “缩水”有欺诈之嫌,这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同造成,并 非被告未按协议约定的面积交付房屋,故原告提出的退还房款法院不予支持。
  法院还认为,此案房屋未全面测绘是导致纠纷发生的根源。因而判决海南 正宇实业投资有限公司须测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。海口 房地产交易有限公司与海南正宇实业投资有限公司系委托代理关系,其销售宏 发阁的行为应由海南正宇实业投资有限公司承担,无需负连带责任。
  20049月,海口市中级人民法院作出终审判决。对于被诉欺诈的房产 商,法院判决其测绘房屋面积;业主要求退还多收房款的诉请则以再次被驳回 的结果告终。
  【评析】
  按照民法原理和合同法的有关规定,只要合同符合生效的几个要件都视为 有效。从这一点来讲,似乎法院的判决不无不妥。但是,笔者这里想探讨的 是,海口房地产交易有限公司通过伪造58份假合同办理了房产证,这种行政 许可行为是否有效呢?如果认定无效,那本案又将如何处理?
  我国200471日实施的《行政许可法》第三十一条规定:“申请人申 请行政许可,应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况,并对其申请 材料实质内容的真实'性负责。”对骗取行政许可的行为,《行政许可法》第六 十九条第五款和第七十九条明确规定:“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段 取得行政许可的;应当予以撤销。” “被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取 得行政许可的,行政机关应当依法给予行政处罚;取得的行政许可属于直接关 系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的,申请人在三年内不得再次申请 该行政许可;构成犯罪的,依法追究刑事责任。” . ?
  就本案中而言,海U房地产交易有限公司通过伪造58份假合同办理了房 产证,属于用虚假方法取得行政许可行为,依法应当予以撤销。但是,鉴于房 屋的增值,撤销房产证对处于弱势群体的业主不利,但是,如果对海口房地产 交易有限公司这种利用虚假合同骗取房产证的行为不予处罚,势必扰乱了正常 的房地产市场秩序。


All Right Reserved 温州刑事拘留律师
All Right Reserved Copyright@2024 版权所有 法律咨询热线:13957705210 网站支持: 大律师网